Immobilien im Ausland – Steuern in der Schweiz

Ich kam nicht umhin, mich zu fragen … kann eine Beziehung ohne offene Kommunikation überhaupt funktionieren?

Wer in der Liebe etwas Wichtiges verschweigt, der baut das Fundament für Misstrauen und Eifersucht. Genau das kann Ihnen auch mit der romantischen Schweiz passieren: Das Schweizer Steueramt will nämlich wissen, wenn Ihnen eine ausländische Immobilie den Kopf verdreht. Müssen Sie also mehr Steuern in der Schweiz bezahlen, wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen? Nicht direkt, aber verheimlichen dürfen Sie Ihre Liegenschaft nicht. Oder sollten wir «Liebschaft» sagen?

Wir erklären Ihnen, warum Sie ausländische Immobilien richtig deklarieren müssen – sodass die Schweiz Ihnen mit gutem Gewissen vertrauen kann. Und, was das für Ihre Schweizer Steuern bedeutet.

Streitthema: Immobilien im Ausland vs. Steuern in der Schweiz

Missverständnisse gibt es in jeder Beziehung. Vielleicht auch zwischen Ihnen und der Schweiz? Das gilt jedenfalls für viele, die in der Schweiz leben, aber ihr Herz an eine ausländische Immobilie verloren haben. Sie denken, dass die Schweiz davon nichts erfahren muss, weil sie bereits Steuern im Ausland bezahlen.

Deshalb das Wichtigste zuerst, damit Ihre Liegenschaft nicht zum Streitthema wird: Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, müssen Sie das in der Schweizer Steuererklärung deklarieren. Und zwar unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst nutzen und ob Sie geerbt oder gekauft haben.

Warum die Schweiz von Ihrer Immobilie erfahren will

Ist die Schweiz also eifersüchtig, weil Sie im Ausland eine Liegenschaft besitzen? Eher nicht, denn das Schweizer Steueramt hat nichts dagegen – solange Sie offen und ehrlich sind. Das ist grundsätzlich wichtig, weil Ihr weltweites Vermögen und Einkommen in der Schweiz versteuert wird.

Immobilien sind allerdings ein Sonderfall: Weil sie eben «immobil» sind, werden sie gewöhnlich dort besteuert, wo sie sich befinden. Die Schweiz erhebt dann keine zweite Steuer auf Ihre Immobilie im Ausland. Aber sie wird zur Bestimmung Ihres Steuersatzes herangezogen. Es kann also durchaus sein, dass Sie dadurch mehr Steuern in der Schweiz zahlen. Aber es ist keine direkte Besteuerung!

Wie wirkt sich die Immobilie im Ausland auf die Schweizer Steuern aus?

Viele Immobilienbesitzer fürchten eine hohe Zusatzbesteuerung, doch diese Angst ist meistens unbegründet. Denn die Berücksichtigung ausländischer Vermögenswerte hat durchaus ihren Sinn und Zweck bei der Satzbestimmung. Am besten lässt sich der Mechanismus durch ein vereinfachtes Beispiel erklären:

• Zwei Personen haben jeweils ein steuerbares Einkommen von 100’000 CHF in der Schweiz.

• Einer von beiden erhält zusätzlich 10’000 CHF durch Mieteinnahmen aus dem Ausland.

• Damit ist eine Person wirtschaftlich leistungsfähiger als die andere.

• Sie wird also zu einem Steuersatz einer Person mit einem Einkommen von 110’000 CHF besteuert. Aber die Steuer fällt nur auf die 100’000 CHF in der Schweiz an.

Im echten Leben wird das nicht pauschal, sondern im Rahmen einer «internationalen Steuerausscheidung» berechnet. Klingt kompliziert, lässt sich mit einem Prosecco in der eigenen Immobilie aber deutlich leichter ertragen! Berechnen müssen Sie Ihren Steuersatz ohnehin nicht selbst, wenn Sie eine Steuerboutique an Ihrer Seite haben.

Offenheit führt nicht zur Doppelbesteuerung …

Viele denken also, dass ihre Offenheit durch deutlich höhere Steuern bestraft wird. Wir können aber nicht oft genug betonen: Es gibt im Normalfall keine Doppelbesteuerung bei ausländischen Immobilien! Auch, wenn es sich im ersten Moment vielleicht so anfühlt.

Damit Ihr Steuersatz durch ausländische Immobilien drastisch erhöht wird, müssten Sie schon ein Luxus-Penthouse in New York oder einen halben Strassenzug in Barcelona besitzen. Und dann ist es vielleicht auch fair, dass Sie in der Schweiz höher besteuert werden, oder nicht?

Ausserdem kann es sogar den umgekehrten Effekt geben: In manchen Konstellationen wirkt sich die ausländische Immobilie sogar positiv auf Ihren Schweizer Steuersatz aus. Wenn Sie etwa hohe Renovierungskosten haben, kann das Ihre Steuer sogar senken. Spätestens dadurch wird es wirklich fair!

Wir von der taxum AG helfen Ihnen gerne, die Auswirkungen Ihrer ausländischen Immobilie zu berechnen. Denn (Steuer-)Affären im Ausland sind unser Spezialgebiet. Vereinbaren Sie einfach ein unverbindliches Kennenlernen.

… aber Verschwiegenheit kann teuer werden

In der Liebe wie in der Steuer ist Schweigen oft schlimmer, als direkt offen und ehrlich zu sein. Denn wenn die Wahrheit ans Licht kommt, ist das Vertrauen verspielt. So ist es auch, wenn Sie Ihre ausländische Immobilie vor dem Schweizer Steueramt verbergen:

Probleme entstehen oft erst dann, wenn die Immobilie verkauft wird. Plötzlich fliesst der Erlös auf ein Bankkonto, aber der Vermögenswert wurde nie deklariert. Das Schweizer Steueramt möchte dann also wissen, woher das Geld stammt – und findet eine Liegenschaft, die lange verschwiegen wurde. Das kann erst recht teuer werden.

Für offene Kommunikation ist es (fast) nie zu spät

Sie haben gerade einen Fehler in Ihrer Steuererklärung erkannt, vielleicht schon über Jahre hinweg? Das ist kein Grund zu verzweifeln, aber ein Grund zu handeln. Denn auch in der Beziehung zur Schweiz lässt sich vieles reparieren, wenn man doch noch ehrlich ist. Falls bei Ihnen bereits die Alarmglocken schrillen, kontaktieren Sie uns lieber heute als morgen.

Denn wenn Sie schnell reagieren – noch bevor das Schweizer Steueramt Ihren Fehler erkennt – können Sie unter Umständen die freiwillige Selbstanzeige nutzen. Mit etwas Glück kommen Sie ohne Strafe davon, doch das Vertrauen der Schweiz ist trotzdem angeschlagen. Sie können die straflose Selbstanzeige nämlich nur einmal im Leben nutzen.

Hat das Steueramt die ausländische Immobilie schon bemerkt, ist es für eine Selbstanzeige oft zu spät. Meist wird ein formelles Nachsteuerverfahren eingeleitet. Neben den versäumten Steuern müssen Sie dann auch eine Strafe bezahlen.

Vertrauen ist gut, deklarieren ist besser!

Eigentlich leben Sie mit der Schweiz in einer sehr vertrauensvollen Partnerschaft: Sie dürfen Ihr Einkommen und Vermögen selbst deklarieren. Umso wichtiger ist es, dieses Vertrauen nicht zu riskieren. Verschweigen Sie keine Immobilie im Ausland, um in der Schweiz weniger Steuern zu zahlen. Der Vertrauensbruch wiegt viel schwerer – und hat auch für Sie die grösseren Konsequenzen. Wir von der taxum AG helfen Ihnen gerne, Ihr Einkommen und Vermögen in der Schweiz und im Ausland richtig zu deklarieren. Wir wissen schliesslich, wie Sie die Karten auf den Tisch legen und trotzdem gut aussteigen.

Und einfach so … lastet Ihre Liegenschaft im Ausland nicht mehr so schwer auf Ihrem Gewissen.