Was ist der Eigenmietwert? Das sollten Sie wissen.

Ich kam nicht umhin, mich zu fragen: Gibt es den Traum vom mietfreien Eigenheim nur im Märchen…?

Stellen Sie sich vor, wie Cinderella endlich in ihr malerisches Schweizer Schloss einzieht. Und dann muss sie plötzlich Steuern statt Miete für das neue Eigenheim bezahlen. Genau das bedeutet der Eigenmietwert in der Schweiz: Eine Steuer, die gerade für neue Eigentümer gar nicht märchenhaft ist. Wir erklären Ihnen, was der Eigenmietwert ist und wie wahrscheinlich es zur baldigen Abschaffung kommt.

Dabei widmen wir uns auch der Frage, ob sich der Traum vom eigenen Märchenschloss lohnt – oder ob wir uns mitsamt gläsernen Schuhen lieber in die Mietwohnung zurückziehen sollten.

Was ist der Eigenmietwert? Wo der Schuh drückt.

Wer in der Schweiz eine Liegenschaft für den Eigenbedarf kauft, der darf die Rechnung nicht ohne den Eigenmietwert machen. Das ist ein fiktives Mieteinkommen, dass Eigentümer von selbst bewohnten Immobilien zusammen mit ihrem übrigen Einkommen versteuern müssen. Im Prinzip ist das so, als würde man ein paar Schuhe kaufen – und dann dafür zahlen, sie zu tragen.

Ursprünglich sollte der Eigenmietwert den Vorteil ausgleichen, den Eigentümer gegenüber Mietern haben: Die einen können monatlich sparen, während die anderen höhere Fixkosten stemmen. Eine solche Regelung ist ausserhalb des Schweizer Steuersystems nicht weit verbreitet, es gibt aber zum Beispiel in den Niederlanden ein sehr ähnliches System.

Im ersten Moment klingt der Eigenmietwert vielleicht fair – zumindest den Mietern gegenüber –, doch über die Jahre ist unter den Eigentümern eine grosse Ungleichheit entstanden. Das hängt vor allem mit der Berechnung des Eigenmietwertes zusammen. Denn die erinnert irgendwie an Girl Math (also zum Beispiel an die Pumps, die quasi kostenlos waren, weil man sie bar bezahlt hat).

Den Eigenmietwert berechnen

Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen, um sie selbst zu bewohnen, bekommen Sie den sogenannten «Vermögenssteuerwert» oder «Kastasterwert» und darauf basierend auch den Eigenmietwert vom Gemeindesteueramt mitgeteilt. Wie so oft hat jeder Kanton seine eigene Methode, diese Werte zu ermitteln. Oft werden sie beim Kauf festgelegt und dann gar nicht oder kaum noch verändert.

Wer schon seit Jahrzehnten ein Haus besitzt, muss oft nur einen sehr geringen Eigenmietwert versteuern. Wird die gleiche Immobilie heute gekauft, wäre der Betrag deutlich höher. Denn während der Marktwert steigt, bleibt der Eigenmietwert (oft) gleich. So ist über die letzten Jahrzehnte eine grosse Ungerechtigkeit zwischen alten und neuen Eigentümern entstanden.

Sie können den Eigenmietwert also schwer selbst berechnen – und müssen trotzdem nicht auf gut Glück eine Immobilie kaufen. Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, wie sich Ihr Märchenschloss steuerlich auswirken würde. So können Sie fundiert entscheiden, ob Sie lieber in das nächste paar Schuhe als in ein Eigenheim investieren.

Abzüge vom Eigenmietwert – damit er uns nicht die Schuhe auszieht

Von den Pumps bis zum eigenen Haus braucht es manchmal nur gute Argumente, sich einen Kauf schönzureden. Und die gibt es auch: Vom Eigenmietwert können Sie in der Steuererklärung diverse Abzüge geltend machen. Das gilt beispielsweise für Hypothekarzinsen. Je höher die Zinsen sind, desto höher ist auch der Abzug. Aktuell ist er also nicht besonders hoch.

Darüber hinaus können laufende Unterhaltskosten, Energiesanierungen wie etwa PV-Anlagen und werterhaltende Investitionen abgesetzt werden, um den Eigenmietwert zu senken. Unter Umständen – wenn es genug Ausgaben gibt – kann sich das sogar positiv auf die Einkommenssteuer auswirken. Genauso ist übrigens der Einfluss auf die Vermögenssteuer bei den meisten Steuerpflichtigen positiv, aber das ist ein anderes Paar Schuhe.

Das sind werterhaltende Investitionen

Wichtig ist dabei vor allem, werterhaltende Investitionen von wertvermehrenden zu unterscheiden. Wenn Sie einen bestehenden Swimmingpool sanieren, dann ist das werterhaltend, bauen Sie jedoch einen neuen Pool, wo vorher keiner war, dann ist das wertsteigernd. Wertsteigernde Investitionen können Sie dafür bei einem Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstücksgewinnsteuer in Abzug bringen.

Werterhaltend sind also Unterhaltsarbeiten und Renovierungen, die eben – wie der Name schon sagt – den Wert der Liegenschaft erhalten. Es kann sich aus zwei Gründen besonders lohnen, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen:

1. Erstens haben Sie dabei hoffentlich Chancen auf einen niedrigeren Kaufpreis für die Liegenschaft.

2. Zweitens können grosse werterhaltende Investitionen unter Umständen zu massiven Steuereinsparungen führen.

Je nach Bauvolumen und steuerbarem Einkommen kann eine sanierungsbedürftige Immobilie zu Steuerersparnissen in Höhe von mehreren Hunderttausend Franken führen. Das passiert allerdings nicht zufällig. Als Steuer-Experten helfen wir Ihnen gerne, das Märchen wahrzumachen.

In grossen Schritten zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Vielleicht heisst es in Zukunft auch: «Es war einmal der Eigenmietwert.» Denn er wird von vielen als so ungerecht empfunden, dass er voraussichtlich bald abgeschafft wird. Ende 2024 hat das Parlament bereits eine Vorlage für die Abschaffung verabschiedet. Es wurde kein Referendum dagegen ergriffen.

Nun kommt die Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025 zur Abstimmung vors Volk. Wie die Geschichte endet, wissen wir heute noch nicht. Wir sollten uns aber auf ein gutes Ende vorbereiten, denn danach werden Handwerker schnell ausgebucht sein, weil vermutlich viele noch von den möglichen Abzügen profitieren wollen. Es spricht also viel dafür, die Sanierung des Eigenheims jetzt anzugehen, bevor das Investment nicht mehr absetzbar ist.

Zurück in die gemütlichen Finken im Eigenheim

So ein Tag in High Heels ist ganz schön anstrengend. Vor allem, wenn man sich dabei mit Steuerfragen beschäftigen muss. Wie auch sonst bei der Steuererklärung gilt trotzdem, dass Sie die Augen nicht vor der Realität verschliessen dürfen: Denken Sie beim Immobilienkauf an den Eigenmietwert und heben Sie bei der Sanierung alle Belege auf. Übrigens brauchen Sie dafür keinen Prinzen, wenn Sie eine gute Steuerberatung haben. Wir helfen gerne, damit ihr Eigenheim nicht zum steuerlichen Alptraum wird.

Und einfach so, ist der Traum vom (sanierten) Eigenheim vielleicht doch kein Märchen mehr…