Eigenmietwert abschaffen: Gute Aussichten für Eigentümer?

Ich kam nicht umhin, mich zu fragen: Können Immobilieneigentümer in der Schweiz bald (steuerlich) bessere Aussichten geniessen…?

Als ob es mit der Lage, der Grösse und Co beim Kauf des Eigenheims nicht schon genug zu beachten gäbe – in der Schweiz müssen Sie bis dato auch an den Eigenmietwert denken. Das ist ein fiktives Einkommen, auf das von Eigentümern einer Wohnimmobilie Steuern erhoben werden. Viele Schweizer wollen den Eigenmietwert abschaffen, denn das System ist heute nicht gerade gerecht. Wir sehen uns an, wie es aktuell um die Abschaffung des Eigenmietwerts steht und was das für Sie bedeutet.

Vielleicht können Sie sich bald ganz auf den Ausblick aus dem Fenster Ihres Eigenheims konzentrieren, statt nervös auf die Steuererklärung zu schauen.

Ein Panoramablick auf den Eigenmietwert

Der Eigenmietwert fühlt sich ein bisschen so an, als würde man sein Traumhaus bauen – und dann stellt jemand eine Wand direkt vor dem Fenster auf. So sehr sich Eigentümer über die eigene Immobilie freuen, so schnell flattert nämlich der Bescheid über den Eigenmietwert ins Haus.

Dabei zählt der Eigenmietwert als Teil des steuerbaren Einkommens. Er wird je nach Kanton unterschiedlich berechnet. Die Einschätzung erfolgt beim Kauf und wird später in den meisten Fällen kaum noch angepasst. Wie jede andere Einkommenssteuer kann der Eigenmietwert durch Abzüge gesenkt werden: zum Beispiel durch werterhaltende Investitionen in Ihre Liegenschaft.

Mehr Details zum Eigenmietwert können Sie hier nachlesen. Oder Sie fragen uns einfach direkt, denn dafür sind wir als Steuer-Experten schliesslich da. Wir können Ihnen nicht nur die Steuer, sondern vor allem auch die steuersenkenden Massnahmen im Detail erklären.

Warum viele den Eigenmietwert abschaffen wollen

Viele Eigentümer wünschen sich schon lange, diese störende Wand vor dem Fenster endlich einzureissen. Sie wollen den Eigenmietwert abschaffen, weil sie ihn als ungerecht empfinden. Das ist er auch, zumindest gegenüber neuen Eigentümern.

Da der Eigenmietwert beim Kauf der Liegenschaft berechnet und später von den meisten Kantonen kaum noch verändert wird, zahlen viele Haus- oder Wohnungsbesitzer seit Jahrzehnten fast das gleiche. Dabei ist der Wert ihrer Immobilie inzwischen natürlich gestiegen. Wer also heute ein vergleichbares Eigenheim kauft, der wird deutlich höher eingestuft.

Das ist nun wirklich nicht gerecht. Deshalb hat zum Beispiel der Kanton Zürich angekündigt, sämtliche Eigenmietwerte neu zu berechnen, was für langjährige Immobilienbesitzer dann wiederum zu einer deutlich höheren Steuerbelastung führen würde.

Der lange Weg zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Wer auf eine schnelle Abschaffung hofft, der hat die Rechnung ohne das Schweizer Steuersystem gemacht. Die Mauer wird nicht eingerissen, sondern eher Stein für Stein abgetragen. Doch nach langer Diskussion bewegt sich endlich etwas. Ende 2024 hat das Parlament eine Vorlage verabschiedet, um den Eigenmietwert vollständig abzuschaffen. Es wurde kein Referendum dagegen ergriffen.

Kantone mit vielen Zweitliegenschaften wollen die Verfassung ändern und statt des Eigenmietwerts eine «Objektsteuer» auf Zweitliegenschaften erlauben. Das betrifft vor allem beliebte Ferienregionen in den Bergen. Genau über diese Verfassungsänderung kommt es am 28. September 2025 zu einer Volksabstimmung, die den Weg zur Abschaffung des Eigenmietwerts endgültig ebnen soll.

Wann wird der Eigenmietwert frühestens abgeschafft?

Es bewegt sich also etwas – wir können die ersten Lichtstrahlen durch die Mauer sehen. Doch selbst nach der Abstimmung dauert es noch, bis der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird. Mit dem «Ja» des Volkes kann der Bundesrat zunächst das Gesetz konkretisieren.

Vor 2028 wird der Eigenmietwert ziemlich sicher nicht abgeschafft. Es dauert also noch etwas, bis der Wunsch vieler Eigentümer wahr werden kann.

UPDATE: Das Volk sagt «Ja» zur Abschaffung des Eigenmietwerts!

Das Volk hat ja gesagt und will den Eigenmietwert abschaffen. Das ist eine gute Nachricht für alle, die in den eigenen vier Wänden wohnen – oder das in Zukunft tun wollen. Es kann sich aber auch lohnen, jetzt noch in eine sanierungsbedürftige Immobilie zu investieren.

Lesen Sie also weiter, bevor Sie die Korken knallen lassen. Oder Sie rufen uns einfach an, damit wir gemeinsam feiern und über Ihre Situation sprechen können. Denn die klare Antwort des Volkes wirft neue Steuerfragen auf, die wir gerne beantworten.

Den Eigenmietwert abschaffen – ein Ausblick

Wir warten also gespannt darauf, dass die Mauer vor unserem Fenster eingerissen wird. Aber was befindet sich überhaupt dahinter? Schauen wir plötzlich auf einen See, auf ein wunderschönes Bergpanorama – oder steht die nächste Mauer nur wenige Zentimeter entfernt? Das kommt ganz darauf an, wen man fragt.

Gute Aussichten für Eigentümer

Die besten Aussichten haben Eigentümer, die vor kurzem in ihr Eigenheim gezogen sind. Sie sind durch den Eigenmietwert am meisten belastet, da ihre Liegenschaft erst kürzlich eingestuft wurde. Für sie wird die Abschaffung des Eigenmietwerts wahrscheinlich positive Auswirkungen haben. Nicht nur steuerlich, sondern vielleicht auch auf das Gemüt, weil eine Ungerechtigkeit abgeschafft wurde.

Weniger Einnahmen für den Staat

So ärgerlich der Eigenmietwert gerade für neue Eigentümer ist – so ertragreich ist er für den Staat. Im aktuellen Zinsumfeld bedeutet eine Abschaffung des Eigenmietwerts, dass Steuereinnahmen verloren gehen. Je nach Szenario gehen wir von 1.7 bis 3.8 Milliarden Franken aus. Wenn der Hypothekarzins wieder steigt, könnte der Effekt neutral oder sogar positiv sein.

Das hängt damit zusammen, dass mit dem Eigenmietwert auch der Abzug der Schuldzinsen wegfallen soll. Hypothekarzinsen können bisher bei der Einkommenssteuer abgezogen werden. Auch andere Abzüge werden voraussichtlich wegfallen. Zum Beispiel auch die für werterhaltende Investitionen, die aktuell für Sanierungen sprechen.

Eine Chance für Sanierungswillige

Wer eine sanierungsbedürftige Liegenschaft besitzt oder kaufen will, sollte also hellhörig werden. Investitionen in das Eigenheim, die den Wert erhalten, können sich jetzt noch besonders lohnen. Möglicherweise sind diese Ausgaben bald nicht mehr steuerlich absetzbar.

So nutzen Sie den Eigenmietwert noch positiv

Es ist eine gute Idee, durch Investitionen in die Liegenschaft den Eigenmietwert zu senken – solange das noch möglich ist. Natürlich müssen Sie dafür etwas investieren, aber es lohnt sich allemal. Das sind unsere Tipps, um den Eigenmietwert noch positiv zu nutzen:

• Auf Sanierung und Renovierung setzen: Das ist besonders wichtig, denn wertsteigernde Investitionen können nicht von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.

• In Energieanlagen investieren: Die einzige Ausnahme sind Energiesanierungen wie PV-Anlagen – sie können abgesetzt werden, obwohl sie oft den Wert der Liegenschaft steigern.

• Nicht zu lange warten: Vor der endgültigen Abschaffung des Eigenmietwerts werden viele auf die Idee kommen, noch schnell etwas zu sanieren. Sichern Sie sich Ihre Handwerker.

• Alle Belege aufheben: Ohne Belege gibt es keine Abzüge. Achten Sie also darauf, alles sorgfältig zu dokumentieren und für die Steuererklärung abzulegen.

Mit diesen Tipps kann es sich jetzt noch lohnen, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen. Was für Sie die beste Entscheidung ist, das besprechen wir gerne gemeinsam. Rufen Sie uns einfach an.

Die beste Aussicht auf eigene vier Wände

In die eigenen vier Wände zu ziehen ist ein gutes Gefühl. Noch besser wird es, wirklich keine Miete und keinen Eigenmietwert mehr zu bezahlen. Wenn Sie bereits ein Eigenheim haben, dann können Sie jetzt noch in die Sanierung investieren. Sollten Sie den Traum von der eigenen Liegenschaft noch nicht erfüllt haben, dann stehen Sie vor der Wahl: Jetzt kaufen und sanieren oder auf die Abschaffung des Eigenmietwerts warten? So oder so stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Als Steuer-Experten wissen wir, wie man zumindest den Blick auf die Steuererklärung schöner gestaltet.

Und einfach so, kann sich der Traum vom Eigenheim in der Schweiz sehen lassen…